（来源：财信证券研究）
周度观点：（1）市场表现，房地产市场成交热度有所分化。2025年7月14日至2025年7月20日，30大中城市商品房成交面积环比下行，一线城市环比回暖，二线三线城市延续调整；14城二手房成交面积环比减少，一线城市小幅调整，二线城市有所改善。（2）政策动向，近日国务院总理李强签署国务院令，公布《住房租赁条例》，自2025年9月15日起施行，旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。（3）展望后续，近期市场成交热度有所好转，不同层级城市呈现分化局面，随着《住房租赁条例》施行，或将促使各地转变城市发展理念，更加注重以人为本，同时引导房企从单一的“开发-销售”模式，向“开发-销售”与“开发-持有-运营”并重的模式转变，推动房地产市场高质量、可持续发展。
商品房成交高频数据：（1）2025年7月14日至2025年7月20日，30大中城市商品房成交面积环比减少2.73%。截至2025年7月20日，30大中城市商品房成交面积累计同比减少5.47%。（2）分城市能级来看，2025年7月14日至2025年7月20日，一线城市周环比增加23.12%，二线城市周环比减少12.39%，三线城市周环比减少10.71%。截至2025年7月20日，一线城市累计同比增加5.12%，二线城市累计同比减少11.42%，三线城市累计同比减少4.06%。
二手房成交高频数据：（1）二手房周度成交面积方面，2025年7月14日至2025年7月20日，14城二手房环比减少1.26%。其中，一线城市环比减少1.05%；二线城市环比增加6.64%。（2）年内二手房累计成交面积方面，截至2025年7月20日，14城二手房累计同比增加20.28%。其中，一线城市累计同比增加21.10%，二线城市累计同比增加19.59%。
房地产价格高频数据：（1）截至2025年6月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.70%。按城市能级分，一线城市新建商品住宅价格指数同比下跌1.40%，二线城市同比下跌3.00%，三线城市同比下跌4.60%。（2）截至2025年6月，70个大中城市二手住宅价格指数同比下跌6.10%。按城市能级分，一线城市二手住宅价格指数同比下跌3.00%，二线城市同比下跌5.80%，三线城市同比下跌6.70%。
风险提示：政策效果不及预期；需求复苏不及预期。
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住宅市场高频数据
1.1 住宅销售情况
（1）30大中城市商品房销售情况：2025年7月14日至2025年7月20日，30大中城市商品房成交面积为125.84万平方米，环比减少2.73%，同比减少18.94%。截至2025年7月20日，30大中城市商品房成交面积累计同比减少5.47%。
（2）30大中城市各能级城市商品房销售情况：2025年7月14日至2025年7月20日，30大中城市商品房周度成交面积中，一线城市环比增加23.12%，二线城市环比减少12.39%，三线城市环比减少10.71%。截至2025年7月20日，30大中城市商品房累计成交面积中，一线城市同比增加5.12%，二线城市同比减少11.42%，三线城市同比减少4.06%。
（3）14城二手房交易情况：2025年7月14日至2025年7月20日，14城二手房周度成交面积213.26万平方米，环比减少1.26%。其中，一线城市（北京、上海、深圳）周度成交面积79.23万平方米，环比减少1.05%；二线城市（成都、杭州、厦门、南宁、青岛）周度成交面积84.06万平方米，环比增加6.64%。截至2025年7月20日，14城二手房累计成交面积6599.70万平方米，累计同比增加20.28%。其中，一线城市（北京、上海、深圳）累计成交面积2500.85万平方米，累计同比增加21.10%；二线城市（成都、杭州、厦门、南宁、青岛）累计成交面积2665.41万平方米，累计同比增加19.59%。
（4）全国商品房月度销售情况：截至2025年6月，全国商品房累计成交面积45850.55万平方米，同比减少3.50%；全国商品房累计成交额44241.25亿元，同比减少5.50%。
1.2 住宅价格动态
（1）新建商品住宅价格月度动态：截至2025年6月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.70%。70个大中城市中，14个城市环比上涨，56个城市环比下跌。按城市能级分，一线城市新建商品住宅价格指数同比下跌1.40%，二线城市同比下跌3.00%，三线城市同比下跌4.60%。按建筑面积分，90平方米及以下新建商品住宅价格指数同比下跌3.70%，90-144平方米同比下跌3.60%，144平方米以上同比下跌3.90%。
（2）二手住宅价格月度动态：截至2025年6月，70个大中城市二手住宅价格指数同比下跌6.10%。70个大中城市中，1个城市环比上涨，69个城市环比下跌。按城市能级分，一线城市二手住宅价格指数同比下跌3.00%，二线城市同比下跌5.80%，三线城市同比下跌6.70%。按建筑面积分，90平方米及以下二手住宅价格指数同比下跌6.30%，90-144平方米同比下跌5.90%，144平方米以上同比下跌6.00%。
1.3 商品房库存情况
（1）商品房库存情况：截至2025年7月20日，十大城市商品房可售面积为7762.78万平方米，当周成交面积60.64万平方米，库存去化周期为128.01周。
（2）月度商品房库存情况：截至2025年6月，全国商品房待售面积为76948.00万平方米，累计同比增加4.10%；6月商品房销售面积为10535.36万平方米，库存去化周期为7.30个月。
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土地市场高频数据
2.1 土地成交情况
2025年7月14日至2025年7月20日，100大中城市成交土地219.00宗，环比减少33.43%，同比减少47.23%。2025年7月14日至2025年7月20日，100大中城市成交土地规划建筑面积1005.28万平方米，环比减少28.34%，同比减少47.41%。
2.2 土地价格动态
2025年7月14日至2025年7月20日，100大中城市成交土地楼面均价为1327.00元/平方米，环比下跌10.03%，同比下跌13.04%。2025年7月14日至2025年7月20日，100大中城市成交土地溢价率为11.15%，相比上周上升4.38pct。
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房地产开发投资高频数据
3.1 房地产开发投资完成额情况
截至2025年6月，全国房地产累计开发投资46657.56亿元，同比减少11.20%；其中，住宅投资35770.41亿元，同比减少10.40%。
3.2 全国房屋施工情况
截至2025年6月，全国房屋施工面积633321.43万平方米，同比减少9.10%；房屋新开工面积30364.32万平方米，同比减少20.00%；房屋竣工面积22566.61万平方米，同比减少14.80%。
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房地产市场与宏观经济
4.1 房地产与财政收入
截至2025年5月，地方本级政府性基金收入中，累计国有土地使用权出让收入11281.00亿元，同比减少11.90%；地方本级政府性基金支出中，累计国有土地使用权出让金收入安排的支出16113.00亿元，同比减少9.30%。
4.2 房地产与货币金融
截至2025年6月，全国房地产开发资金中国内贷款累计8245.33亿元，同比增加0.60%；个人按揭贷款累计6847.00亿元，同比减少11.40%。2025年6月，居民户中长期人民币贷款当月新增3353.00亿元，同比多增151.00亿元。
4.3 房地产相关产业链动态
截至2025年2月，全国挖掘机开工小时数当月同比增加100.70%。截至2025年6月，建材家居景气指数同比下降5.47%。截至2025年6月，家具类零售额同比增加28.70%。截至2025年6月，家用电器和音像器材类零售额同比增加32.40%。截至2025年6月，水泥产量同比减少5.30%。截至2025年6月，钢材产量同比增加1.80%。
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房地产市场与资本市场
5.1 债券市场
近年以来，国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致。房地产行业作为国民经济的重要组成部分，一方面行业景气度欠佳可能使得经济基本面承压；另一方面可能推动央行降准降息，带动无风险利率下行。截至2025年7月18日，1年期国债到期收益率周环比下跌2.12BP，3年期国债到期收益率周环比下跌1.15BP，10年期国债到期收益率周环比下跌0.01BP；AAA企业债中，1年期企业债到期收益率周环比下跌1.32BP，3年期企业债到期收益率周环比下跌2.16BP，10年期企业债到期收益率周环比下跌1.61BP。
5.2 权益市场
房地产板块是上证综指成份中所占权重较高的一部分，因此房地产行业的景气度与上证综指显著正相关，房地产行业指数与上证综指走势基本一致；此外，同为上证综指主要构成的金融板块与房地产板块也存在较强的相关性。截至2025年7月18日，房地产板块周环比下跌2.17%，上证综合指数周环比上涨0.69%，银行板块周环比下跌1.03%。
5.3 商品市场
房地产是煤炭、钢铁的消费终端之一，煤炭与钢铁的期货价格与房地产行业指数的走势均存在一定的时滞性，从房地产行业传导到煤炭、钢铁等上游行业的时间大约为4个月左右。截至2025年7月18日，焦煤期货结算价周环比上涨2.53%，螺纹钢期货结算价周环比上涨0.73%。
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风险提示 ]article_adlist-->政策效果不及预期；需求复苏不及预期。
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